El incremento en los precios del suelo no es particular a Bogotá y no se debe exclusivamente a sus decisiones administrativas, sino que es un fenómeno que se viene registrando a nivel mundial desde el 2007. Por ejemplo el aumento en Bogotá ha sido del 125%, en Río de Janeiro del 200%, en Ciudad de México del 175%, y en Lima el 150%.
“Las cargas no afectan la ganancia del constructor, pues no hacen parte de la estructura de costos de los proyectos y no deben encarecer los productos inmobiliarios, en particular la vivienda”, afirmó el subsecretario de Planeación Socioeconómica de la Secretaría Distrital de Planeación, Octavio Fajardo.
¿Qué es la renta del suelo?
Es el mayor valor que se obtiene a causa de decisiones públicas o de terceros y que no están asociadas a ninguna gestión del propietario, lo cual permite afirmar que ese mayor valor le pertenece a la ciudad.
Factores que inciden en el precio del suelo
- El precio del suelo depende de las expectativas de los compradores sobre la rentabilidad futura de los predios.
- Edificabilidad, es decir lo que es posible desarrollar en el predio en términos de los metros cuadrados que se permiten construir, según el uso permitido.
- Disponibilidad de suelo en la ciudad (escasez del suelo).
- El nivel de respuesta de los compradores frente a un cambio en los precios (elasticidad de la demanda con respecto al precio del suelo).
- La localización de los predios.
- Las rentas que genera el suelo.
- La tasa de interés.
Dentro de las propuestas de la modificación excepcional del POT se plantea la posibilidad de obtener mayor edificabilidad, es decir mayores posibilidades de construcción, lo cual genera mayores rentas del suelo e incrementa su valor, señalo Fajardo.
No obstante, esta mayor posibilidad de construcción viene acompañado de una contraprestación por cargas urbanísticas, lo cual pretende capturar esa mayor rentabilidad del suelo y por tanto hala el precio hacia abajo y lo estabiliza. Adicionalmente estas cargas urbanísticas las va aprovechar la ciudad en espacio público, equipamientos y vías necesarios para mejorar la calidad de vida de la ciudad. Esto quiere decir que el efecto sobre los precios del suelo en esta modificación es casi nulo y no los afecta.
Aquí es importante aclarar la diferencia entre la renta del suelo y las ganancias del promotor que desarrolla el predio. La ganancia del constructor depende del producto inmobiliario que construya, de la tecnología que use y de su eficiencia empresarial y por tanto, estas utilidades le pertenecen y son resultado de su negocio.
Según el Subsecretario, “ las cargas urbanísticas, pretenden capturar el mayor valor de la renta del suelo, lo cual presiona la reducción de su precio cuando hay mayor edificabilidad, en la medida en que el constructor puede, legítimamente, señalarle al propietario del suelo la carga que se le impone y por tanto el menor valor del predio.
Este POT propone una herramienta para capturar las rentas que le corresponden a la ciudad sin amenazar las ganancias de los constructores, ni quitar lo que justamente les corresponde a los propietarios del suelo. Todo con el fin de generar equidad y equilibrio territorial, reducir la segregación y mejorar la calidad de vida de los ciudadanos, finalizo González.
